恒大的萬科陽謀
來源:財經網
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作者:goldportcap
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發布時間: 2016-08-26
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8月5日，中國恒大突然購入萬科A股票，截至8月15日，恒大共持有7.53億股萬科A股，占萬科總股本約6.82%，共耗資約145.7億元。此后未有新的披露，但市場傳聞恒大仍在買入萬科股票，持股已超過7%。
恒大為什么要大舉買入正處于風口浪尖的萬科股票？
價值被低估的萬科
面對《財經》記者的問詢，恒大方面解釋稱：這是一次財務投資，萬科的資產優質，恒大入股將有助于萬科股權事件形成多贏局面。
萬科的資產的確優質。并且，與恒大財報想盡辦法將部分負債隱藏在權益中不同，萬科的財報卻試圖掩蓋利潤。
會計手段中，隱藏利潤有兩大法寶，低估資產和高估負債，萬科這兩點都做到了。
作為中國排名第一的地產公司，萬科賬面資產就超過6113億元，2015年銷售1956億元，凈利潤260億元。房地產公司都有大量的資產包和土地儲備，這些資產在財報年是否重新估值，在會計準則上并沒有強行要求。
土地的價格按照公式P=收益/年利率決定，當一塊土地無法利用時，它的收益等于零，其價格也只能是零。反之，高收益土地也價格高昂。土地收益取決于多種因素，而利率也變化無常，這就使同一塊土地的價格會有巨大變化。
萬科的土地儲備在業內不算最高，但總量也堪稱巨大。萬科財報并未披露具體土地儲備數據，但業內估計應在4000萬平方米上下。
那么負債呢？
復旦大學管理學院財務金融系教授王小卒對《財經》記者分析，“萬科杠桿極低，現金充足，潛在的股息和投資價值十分可觀。”
但萬科2015年報里的負債率并不低，高達77%的負債率，別說在一般行業，就算是重資產的房地產行業也是中游水平。
對此王小卒解釋說，萬科負債率雖高，但真正的負債，也就是帶息負債并不多。萬科的負債中，45%是預收款。由于房地產行業的銷售特點，期房的銷售預收是回款的主要途徑，這在報表中要記入負債，但這不是真正付息借款。
將預收款去除以后，萬科的資產負債率就只有43%。而要看帶息債務率的話，萬科2015年的帶息債務額為965億元，除以總資本1967億元，其帶息債務率為49%，這個比例遠低于同業平均65%的帶息債務率。
從償債能力看，有一個重要指標是已獲利息倍數，即公司息稅前收入與利息支出之比。萬科已獲利息倍數高達84倍，是行業前十名地產公司12倍平均水平的7倍。
現在房地產行業正在倡導去庫存去杠桿，低負債的公司常常被分析師視為高效率低風險的公司。但萬科作為龍頭地產公司，如此低的負債率和那么高的償債能力，其實不應該去杠桿，而應該加杠桿。
從投資者角度看，只要萬科在正常償債能力內，越多借債對投資者越有利。公司多向外部借債，就不用向股東要錢，理論上股東就可以多分紅派息，提高投資回報率。投資回報率高了，就能吸引大資金買入，股價也就上去了。
萬科的負債率低，導致凈資產收益率(ROE)低，同時萬科的股息率一向也不高。以2015年為例，萬科股息率3.487%，在A股排名第25，股息率只有排名頭幾名公司的一半左右。
萬科作為市場公認的優質公司，股價卻長期低迷，以上兩點正是主要原因。去年底股權戰爆發后，萬科管理層顯然已經意識到該問題，公司從2015年的每股分紅0.5元，提高到了2016年每股分紅0.72元。即便如此，這與萬科的分紅能力仍有相當大的差距。
王小卒教授認為，以萬科2015年財報為準，只要將帶息債務率從49%提高到行業平均水平的65%，即可增加帶息負債314億元，在總資本投入不變的情況下，這意味著減少股東權益支出314億元。那么ROE就會從19%提高到25%，不用看潛在派息，單是這一指標的變化就能大大提高萬科股價。
名利雙收的恒大
萬科這么好的香餑餑，任誰都想啃一口，更何況商業嗅覺敏銳、近年在A股市場頻繁動作的恒大老板許家印。
恒大這次投資萬科到底能賺多少錢，不太好預估，但是單從上文分析的萬科潛在股息率就可以看出，這個買賣肯定不會虧。萬科以往分紅少，是因為管理層控制董事會，管理層傾向于多使用內部資金，不愿提高負債率。股權戰后，萬科董事會肯定改組，理論上，只要董事會通過，就可以增加分紅，那么只要萬科將帶息負債率提高至行業均值，就可以增加314億元用于分紅，合每股2.84元。
不僅如此，萬科資產負債表上還有544億元現金及可出售金融資產，除去經營所需，多出的部分理論上都可以用于分紅，前提是董事會批準。恒大已持有萬科7%左右的股權，如果明年3月萬科改選董事會時能攜手寶能系進入董事會的話，那么在分紅問題上就擁有相當話語權。據《財經》記者了解，在此問題上，恒大與寶能頗有共同語言。
財務利益之外還有商業利益。許家印這次舉牌萬科，用的中國恒大這個同業公司，與入股其他公司時用恒大人壽不同。
地產系里，在萬科之前，恒大就舉牌了廊坊發展(600149.SH)和嘉凱城(000918.SZ)兩家公司，分別持有股份為15%和52.78%。
相比于H股房地產公司的低估值來說，A股相對好很多，但是由于IPO收緊，恒大趁著股災之后股價處于低點，通過二級市場增持，而非一級市場并購的方式進入A股，可謂一手妙棋。
從公開信息看，恒大在二級市場的操作是分散投資，不把雞蛋放進一個籃子。恒大迄今購入的股票有：粵宏遠A(000573.SZ) 4.35%、金科股份(000656.SZ) 2.03%、建筑龍頭金螳螂(002081.SZ)1.76%、騰達建設(600512.SH)3.82%、寶鷹股份(002047.SZ)3.38%、平高電氣(600312.SH)0.55%、智光電氣(002169.SZ)1.69%、京運通(601908.SH)0.22%、中航動控(000738.SZ)0.34%、隆鑫通用(603766.SH)1.21%。
分析人士認為，這些投資都所占股本較低，沒達到舉牌線，應該是恒大趁著股價低進行的財務投資。但是這也說明如果僅是財務投資，恒大不會在當下這個時點投資萬科，畢竟A股市場還有那么多的標的物，而萬科的股價已經不低。
所以在業界看來，恒大這次舉牌萬科不僅圖利，還想圖名——舉牌萬科有極大的廣告價值。從投資萬科被曝光的第一天開始，恒大就頻繁登上各媒體頭條，配上恒大7月剛發布的漂亮半年業績報，吸睛十足。
名利雙收，難怪恒大身為中國負債率最高的上市房企，仍要在風口浪尖舉牌萬科。
萬科爭奪戰變數
萬科股權爭奪戰本已撲朔迷離，恒大入局使得局面更加復雜。恒大的說法是，自己入局有助于事情走向多贏，但如何多贏，恒大不予解釋。
從利益上看，恒大和寶能目標一致，志在分得萬科的經營利潤。如果可以一起入駐董事會，這兩位杠桿高手必將提高萬科的杠桿率，并改寫分紅方案。從投資回報角度，此舉不僅會讓恒大與寶能，也會讓其他股東受惠。但改變萬科的經營風格對公司的長期影響會如何，尚難評估。
無論如何，一直在媒體聚光燈下的寶能系此番可以稍作休息了。接近寶能的人士告訴《財經》記者，這一次恒大舉牌萬科成為輿論焦點，令寶能這個一向不善于也不愿意跟媒體打交道的投資人長吁了一口氣。
但對于萬科管理層力推的引入深圳地鐵的重組方案，恒大入局卻不是好消息。對于這個方案，不論是老股東華潤還是新股東寶能、恒大，如無意外，預計都將投出反對票。萬科的合伙人計劃，在接二連三的舉牌下，也受到極大干擾。而寶能系在恒大舉牌之后，不僅沒有了之前眾所擔心的爆倉壓力，還大大增加了賬面獲利。
從行業角度看，恒大此次舉牌，引發了整個地產股的一輪上漲行情。國海證券研究所發布報告指出，當前是配置地產股的最佳時期。
多位市場人士認為，恒大此番舉牌萬科，不僅攜手寶能引領萬科創下八年來的股價新高，更是帶動整個房地產板塊的一輪上漲，為地產板塊注入了一劑強心劑。
恒大為什么要大舉買入正處于風口浪尖的萬科股票？
價值被低估的萬科
面對《財經》記者的問詢，恒大方面解釋稱：這是一次財務投資，萬科的資產優質，恒大入股將有助于萬科股權事件形成多贏局面。
萬科的資產的確優質。并且，與恒大財報想盡辦法將部分負債隱藏在權益中不同，萬科的財報卻試圖掩蓋利潤。
會計手段中，隱藏利潤有兩大法寶，低估資產和高估負債，萬科這兩點都做到了。
作為中國排名第一的地產公司，萬科賬面資產就超過6113億元，2015年銷售1956億元，凈利潤260億元。房地產公司都有大量的資產包和土地儲備，這些資產在財報年是否重新估值，在會計準則上并沒有強行要求。
土地的價格按照公式P=收益/年利率決定，當一塊土地無法利用時，它的收益等于零，其價格也只能是零。反之，高收益土地也價格高昂。土地收益取決于多種因素，而利率也變化無常，這就使同一塊土地的價格會有巨大變化。
萬科的土地儲備在業內不算最高，但總量也堪稱巨大。萬科財報并未披露具體土地儲備數據，但業內估計應在4000萬平方米上下。
那么負債呢？
復旦大學管理學院財務金融系教授王小卒對《財經》記者分析，“萬科杠桿極低，現金充足，潛在的股息和投資價值十分可觀。”
但萬科2015年報里的負債率并不低，高達77%的負債率，別說在一般行業，就算是重資產的房地產行業也是中游水平。
對此王小卒解釋說，萬科負債率雖高，但真正的負債，也就是帶息負債并不多。萬科的負債中，45%是預收款。由于房地產行業的銷售特點，期房的銷售預收是回款的主要途徑，這在報表中要記入負債，但這不是真正付息借款。
將預收款去除以后，萬科的資產負債率就只有43%。而要看帶息債務率的話，萬科2015年的帶息債務額為965億元，除以總資本1967億元，其帶息債務率為49%，這個比例遠低于同業平均65%的帶息債務率。
從償債能力看，有一個重要指標是已獲利息倍數，即公司息稅前收入與利息支出之比。萬科已獲利息倍數高達84倍，是行業前十名地產公司12倍平均水平的7倍。
現在房地產行業正在倡導去庫存去杠桿，低負債的公司常常被分析師視為高效率低風險的公司。但萬科作為龍頭地產公司，如此低的負債率和那么高的償債能力，其實不應該去杠桿，而應該加杠桿。
從投資者角度看，只要萬科在正常償債能力內，越多借債對投資者越有利。公司多向外部借債，就不用向股東要錢，理論上股東就可以多分紅派息，提高投資回報率。投資回報率高了，就能吸引大資金買入，股價也就上去了。
萬科的負債率低，導致凈資產收益率(ROE)低，同時萬科的股息率一向也不高。以2015年為例，萬科股息率3.487%，在A股排名第25，股息率只有排名頭幾名公司的一半左右。
萬科作為市場公認的優質公司，股價卻長期低迷，以上兩點正是主要原因。去年底股權戰爆發后，萬科管理層顯然已經意識到該問題，公司從2015年的每股分紅0.5元，提高到了2016年每股分紅0.72元。即便如此，這與萬科的分紅能力仍有相當大的差距。
王小卒教授認為，以萬科2015年財報為準，只要將帶息債務率從49%提高到行業平均水平的65%，即可增加帶息負債314億元，在總資本投入不變的情況下，這意味著減少股東權益支出314億元。那么ROE就會從19%提高到25%，不用看潛在派息，單是這一指標的變化就能大大提高萬科股價。
名利雙收的恒大
萬科這么好的香餑餑，任誰都想啃一口，更何況商業嗅覺敏銳、近年在A股市場頻繁動作的恒大老板許家印。
恒大這次投資萬科到底能賺多少錢，不太好預估，但是單從上文分析的萬科潛在股息率就可以看出，這個買賣肯定不會虧。萬科以往分紅少，是因為管理層控制董事會，管理層傾向于多使用內部資金，不愿提高負債率。股權戰后，萬科董事會肯定改組，理論上，只要董事會通過，就可以增加分紅，那么只要萬科將帶息負債率提高至行業均值，就可以增加314億元用于分紅，合每股2.84元。
不僅如此，萬科資產負債表上還有544億元現金及可出售金融資產，除去經營所需，多出的部分理論上都可以用于分紅，前提是董事會批準。恒大已持有萬科7%左右的股權，如果明年3月萬科改選董事會時能攜手寶能系進入董事會的話，那么在分紅問題上就擁有相當話語權。據《財經》記者了解，在此問題上，恒大與寶能頗有共同語言。
財務利益之外還有商業利益。許家印這次舉牌萬科，用的中國恒大這個同業公司，與入股其他公司時用恒大人壽不同。
地產系里，在萬科之前，恒大就舉牌了廊坊發展(600149.SH)和嘉凱城(000918.SZ)兩家公司，分別持有股份為15%和52.78%。
相比于H股房地產公司的低估值來說，A股相對好很多，但是由于IPO收緊，恒大趁著股災之后股價處于低點，通過二級市場增持，而非一級市場并購的方式進入A股，可謂一手妙棋。
從公開信息看，恒大在二級市場的操作是分散投資，不把雞蛋放進一個籃子。恒大迄今購入的股票有：粵宏遠A(000573.SZ) 4.35%、金科股份(000656.SZ) 2.03%、建筑龍頭金螳螂(002081.SZ)1.76%、騰達建設(600512.SH)3.82%、寶鷹股份(002047.SZ)3.38%、平高電氣(600312.SH)0.55%、智光電氣(002169.SZ)1.69%、京運通(601908.SH)0.22%、中航動控(000738.SZ)0.34%、隆鑫通用(603766.SH)1.21%。
分析人士認為，這些投資都所占股本較低，沒達到舉牌線，應該是恒大趁著股價低進行的財務投資。但是這也說明如果僅是財務投資，恒大不會在當下這個時點投資萬科，畢竟A股市場還有那么多的標的物，而萬科的股價已經不低。
所以在業界看來，恒大這次舉牌萬科不僅圖利，還想圖名——舉牌萬科有極大的廣告價值。從投資萬科被曝光的第一天開始，恒大就頻繁登上各媒體頭條，配上恒大7月剛發布的漂亮半年業績報，吸睛十足。
名利雙收，難怪恒大身為中國負債率最高的上市房企，仍要在風口浪尖舉牌萬科。
萬科爭奪戰變數
萬科股權爭奪戰本已撲朔迷離，恒大入局使得局面更加復雜。恒大的說法是，自己入局有助于事情走向多贏，但如何多贏，恒大不予解釋。
從利益上看，恒大和寶能目標一致，志在分得萬科的經營利潤。如果可以一起入駐董事會，這兩位杠桿高手必將提高萬科的杠桿率，并改寫分紅方案。從投資回報角度，此舉不僅會讓恒大與寶能，也會讓其他股東受惠。但改變萬科的經營風格對公司的長期影響會如何，尚難評估。
無論如何，一直在媒體聚光燈下的寶能系此番可以稍作休息了。接近寶能的人士告訴《財經》記者，這一次恒大舉牌萬科成為輿論焦點，令寶能這個一向不善于也不愿意跟媒體打交道的投資人長吁了一口氣。
但對于萬科管理層力推的引入深圳地鐵的重組方案，恒大入局卻不是好消息。對于這個方案，不論是老股東華潤還是新股東寶能、恒大，如無意外，預計都將投出反對票。萬科的合伙人計劃，在接二連三的舉牌下，也受到極大干擾。而寶能系在恒大舉牌之后，不僅沒有了之前眾所擔心的爆倉壓力，還大大增加了賬面獲利。
從行業角度看，恒大此次舉牌，引發了整個地產股的一輪上漲行情。國海證券研究所發布報告指出，當前是配置地產股的最佳時期。
多位市場人士認為，恒大此番舉牌萬科，不僅攜手寶能引領萬科創下八年來的股價新高，更是帶動整個房地產板塊的一輪上漲，為地產板塊注入了一劑強心劑。
